사람들이 맨날 하는 질문이 있습니다.
08년처럼 부동산 가격이 떨어지면 어떡해요?
***해당글은 오픈채팅 '미국 부동산 투자방' 공지로써 2020년에 쓰인 글입니다, 시대상을 반영하지 못할 수 있으니 참고 바랍니다. 개념을 보란 뜻에서 올립니다***
대곰황이다 도망-챠-!
는 농담이고… 진지하게 해보겠습니다.
사실 다들 부동산 살때 뭔가 거창하게 생각하시잖아요?
뭐 도면도 좀 있어야 할거같고, 자꾸 Proforma니 P&L이니 거창한 계산도 막 하고, 어디 뭐 무슨 동네의 Median Age가 몇이라는데 그것도 좀 알아야 할거 같고, 거기 어느 뭐 오클라호마에 무슨 동네가 일년에 47%가 올랐다는데 인구 통계학적인 고찰을 통한 분석을 해서 다음 오를곳을 미리 예측할 능력이 없으니 나는 부동산을 못 산다… 가 많은 분들의 입장입니다.
그렇게 어려운거였으면 저는 아마 시작도 못했을겁니다.
맨날 하는 이야기가 있는데, 전 그냥 제가 하숙집을 하고 있다고 생각합니다.
사실 뭐 다른가요? 1년 장기 하숙 놓는거랑 크게 다를것도 없죠, 밥 안주는거 빼고요.
물론 그렇다고 하숙 하시는분들을 비하하는건 아닙니다, 하숙집도 하려면 얼마나 고민을 많이 해야하는데요. 어느 동네에 할까, 얼마나 받을까, 이 학생은 돈을 잘 낼까, 저기 물 새는건 수리하려면 돈 좀 많이 드는데 꼭 고쳐야만 하숙생을 받을 수 있을까…
말하고 보니 렌트 주는거랑 다를거 없지 않나요?
부동산에서 Cash on Cash Return으로 돌아오는 돈은, 비용처리하고 남은 하숙집 수익입니다.
그 돈만 있으면 하숙 계속 굴러가죠, 아무 문제 없습니다.
학생만 계속 들어오고, 학생 하숙비만 적정가로 책정해서 운영비용 충당하고도 남으면 그게 남는 비지니스지 뭐겠어요.
무슨 말 하는지 이쯤 되면 이해하셨을겁니다.
부동산 가격 떨어져도 Cash flow만 유지가 되는 상황이라면 아무 상관 없습니다.
그 Cash flow가 유지 안 될수도 있잖아요!!! 이러는 분들 계실겁니다.
물론 뭐 맞는 말이기도 하죠, 그런데 더 자세히 설명 해 드리겠습니다.
본인 소유의 부동산을 뺏기는 이유는 딱 하나입니다, 누군가한테 원래 내기로 약속한 돈을 못내서 그 대가로 집을 뺏긴겁니다.
그러면 뺏기지 않도록 집 사기도 전에 지출 계산을 잘 해봐야겠죠.
지출비용은 크게 다음과 같습니다.
Vacancy (공실률)
Principal & Interest (원금과 이자)
Taxes (세금)
Insurance (보험)
Repairs/Maintenance/cap-ex (수리비)
Utilities (공과금)
License/Professional services/ ETC (기타 부대비용)
위 지출내역의 특징이 무엇이냐 하면, 공실률 이외에는 크게 변동사항이 없다는 겁니다.
P&I, 원금과 이자는 30년간 모기지로 묶어두었으니 당연히 변동이 없죠.
Tax, 세금은 절대로 가파르게 오르지 않습니다. 만약 그렇게 올렸다면 시에 가서 따지면 됩니다.
Insurance, 보험도 뭐 전 해에 어마어마하게 보험회사 뜯어먹으신게 아니라면 그렇게 오르지 않습니다.
Repairs / Maintenance, 수리비는 조금 다른 얘기긴 합니다만 지붕이 무너진다거나 어디 홍수가 난다거나 하는 큰 지출이 있는 경우 Insurance 쓰면 됩니다, 보통 자잘한 지출입니다.
Utilities, 공과금도 역시 물이 새는걸 내내 내버려두지 않는 이상 보통은 꽤나 고정적입니다. 테넌트가 내면 걱정할 필요도 없고요.
나머지 기타비용은 정말 자잘한거라서 일단 두겠습니다.
그럼 집을 사기도 전에 열심히 계산해보면 되겠네요.
자, 일단 얼마나 벌수 있을지 알아야죠.
Apartments.com, Zillow, Facebook Marketplace 열어서 그 동네 렌트가 얼마인지 봅시다.
렌트가 얼마인지 대충 슥 보면 나오죠?
3베드는 1400~1700이고, 4베드는 1900~2100이고 음 그렇네요.
자 그럼 3베드에 지출할건 어떻게 되나 계산해야겠죠.
P&I, 모기지 원금과 이자 비용은 Zillow 계산기만 때려도 다 나옵니다.
Tax, 그 타운쉽 몇%인가요? 1%? 2.5%? 구글에 다 나옵니다.
Insurance, Nationwide등 그냥 큰 회사 몇번 문의해보세요, 뭐 대충 어림잡아서 제가 얘기해드려도 됩니다만..
Repairs / Maintenance, 1년 총 월세에서 5% 정도 빼두시면 된다고 봅니다.
Utilities, 그냥 테넌트가 웬만하면 다 내야죠, 자기가 쓴건데.
자 이제 남은건 그냥 산수죠?
렌트에서 위에서 얘기한거 다 빼고 남으면 됩니다.
모르시겠다면 방에서 매물 올리면 계산 도와주실 분이 많다고 봅니다.
어 잠깐 왜 이렇게 대충 공실률 슬쩍 넘기려고 하나요?
마지막으로 남겨둔 공실률은 렌트 가격 유지력과 같이 묶어서 설명하겠습니다.
다른건 사실 다 엄청 쉬운데, 이건 케이스 바이 케이스가 좀 심하거든요.
정답은 마켓마다, 투자자마다 매우 다릅니다입니다.
본인에게 맞는, 그 상황에 어떻게든 들어맞는 해답을 찾으면 됩니다.
저는 제가 찾은 답으로 예를 들어 설명하겠습니다.
저는 “가격이 매우 싼” 동네의 “큰” “사립” “대학” 주변에 투자를 합니다.
왜 저따구로 따옴표를 막 갖다 붙였는지는 아래에 설명이 있습니다.
정확히 말해서 지금은 필라델피아에 템플 대학교 인근에 대부분의 투자를 하고 있습니다.
왜냐? 다음과 같은 장점이 있습니다.
대학이 문을 닫아잠근 코로나라는 특수한 경우를 제하고 보겠습니다.
물론 이 경우에도 상당히 많은 학생이 캠퍼스에 남기는 했지만요. 참고로 전 이 시기에도 공실률 거의 없었습니다.
“대학” 부터 설명하겠습니다.
대학은 언제나 유동 인구가 많습니다. 템플 대학교가 2019년 가을학기 기준 학생만 39,088명이 수강신청을 했으니까요. 이중 템플 대학교는 1학년에게도 전부 기숙사를 제공하지 못할 만큼 기숙사가 모자랍니다.
그 인원은 전부 렌터가 되어서 대학가 주변을 매년 채우게 됩니다. 아주 매력적인 시장이죠.
안정성도 있습니다. 삼성이 화성공장을 떼어다가 베트남으로 이전할 수는 있어도, 템플이 필라델피아를 떠나 뉴저지로 가는 일은 없을겁니다; 대학은 보통 지역사회와 떼기가 매우 힘든 구조죠.
고로 이 렌탈 시장은 앞으로 템플 대학교가 존재하는 한 계속 있을겁니다.
“큰”을 설명하자면 다음과 같습니다.
작은 대학교는 렌탈 시장이 너무 작습니다, 시장이 작을수록 변동성은 더 크기 마련이죠. 삼만명 가량이 매년 렌트를 하려고 대학교 반경 0.5마일을 배회하는 정도면 저는 충분히 만족합니다. 대부분의 경우 차도 없어서 무조건 도보로 이동하는데, 학교와 근접한 위치의 매물은 나가지 않을 리가 없습니다.
“사립”을 설명하겠습니다.
사립대가 아니라 공립대를 대상으로 하면, 일단 공립대학교는 기숙사가 꽤 많습니다. 더군다나 공립대는 대부분이 Land Grant인데, 이는 국가에서 받은 땅이 꽤나 넉넉하다는 이야기죠. 기숙사도 역시 넉넉하게 지을 수 있습니다. 기숙사와 또 별개로, 사립대 학생들이 대부분 씀씀이가 더 좋습니다. 그래서 집값도 부모가 내주는 경우가 많고, 렌트비로 쓸 수 있는 금액도 더 크죠. 공립 학생들은 근처에 사는 경우, 통학이 가능한 경우도 꽤나 많은데, 사립대는 타주 또는 세계 전역에서 멀리 오는 경우가 더 많아서 절대적인 렌탈 인구 자체가 많습니다.
뿐만 아니라, 미국에서 렌터를 평가할때, 대부분의 경우 크레딧을 통해 스크리닝을 하게 됩니다. 비싼 동네에선 보통 좋은 크레딧의 렌터에게 렌트를 줄 수 있어 위험도가 적죠. 반면 싼 동네에서는 좋은 크레딧의 테넌트가 거의 없어서 그만큼의 리스크를 안고 가게 됩니다. 싼 동네의 수익률은 대부분 여기서 기인합니다, 리스크를 안고 있으니 수익을 더 가져가야죠. 대학생의 경우, 간단합니다. 대개의 경우 제대로 된 크레딧이 없으니, 부모 cosigner를 시킵니다. 본인들도 거부감 없이 하며, 사립대를 보낼만큼의 신경을 쓰는 집안 부모는 크레딧도 좋은 편입니다. 대학생에 대상으로 렌트를 걷는것의 리스크가 낮은 이유중 하나입니다, 부모가 보증을 서기 때문에 2명의 크레딧을 동시에 걸고 넘어질수 있죠. 그중 하나는 사립대에 자식을 보낼만큼 자산이 있는 부모입니다.
“가격이 매우 싼”을 설명하자면 아래와 같습니다.
가격이 매우 싼 동네, 한마디로 솔직히 말해 그렇게 좋지 않은 동네입니다.
이 동네 사람들이 그 동네에 즐겨 살지 않기 때문에 집값이 싼거죠. 보통은 치안 문제가 있습니다.
그런데 어차피 대학생들은 거기 삽니다, 학교 근처에 살고싶지 학교에서 멀리 살고싶어하는 대학생은 매우 드물죠.
친구 옆집 살고 싶고, 학교에 걸어가고 싶지 않은 학생이 어디 있겠나요.
그럼 집값이 가격에 비례해서 싸지느냐, 그건 아닙니다. 대학생들은 외지인이고, 보통 해당 대학의 기숙사비에 비례해서 집값이 결정나는 경우가 많습니다.
그리고 사립대 학비와 기숙사비는 보통 장난 아니게 비싸죠. 기숙사비랑 비교해서 집값이 학생들이 싸다고 느끼는 순간, 그 집값은 시세가 됩니다.
템플 대학교 기숙사비는 공용 방 기준 한달 천불이 넘습니다. 주변 집값이 방당 600~700이여도 학생들이 거주하는 이유죠.
그런데 아까 말씀드렸다시피 동네는 그렇게 좋지 않은 동네입니다, 그럼 집값이 싸겠네요?
싼 집값에 렌트는 꽤 비싸다구요? 돈냄새가 나지 않나요?
가격이 매우 싼 동네에 위치한 큰 사립대, 템플 대학 주변에 투자하기, 제가 공실률과 렌트 유지력 문제를 해결하는 방법입니다.
모든 투자자는 나름대로의 이에 대한 해결 방안이 있습니다.
누구는 작은 대학교 앞에서 세를 주더라도, 와이프가 그 대학 교직원이라 언제나 해당 대학 학생들이 끊이지 않는 방법으로 해결하죠.
누구는 저소득층을 위해 Section 8, 국가 지원 렌탈 바우처를 받아서 최소 2년짜리 계약을 합니다. 공실률과 렌트를 모두 2년동안 붙잡아둘 수 있죠.
사실 어느 동네나 렌트 값은 별로 안 떨어집니다, 내가 그 동네에서 가장 싼축에 속하는 매물이라면 금방 나가기도 할테고요; 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.
지난 20년간 미국에서 렌트값 동향이 어땠냐고요? 08년도의 서브 프라임 모기지 사태의 렌트는 어땠을까요?
아래 자료는 Bureau of Labor Statistics, 미국 통계청의 자료를 기반으로 만들어졌습니다.
https://fred.stlouisfed.org/series/CUUR0000SEHA
렌트는 언제나 대부분 올랐습니다, 사람들이 집에서 내쫒기기 시작하면 오히려 더욱 오르죠.
Owned Housing이 2008년 부근에서 꺾였을지언정, Rented Housing은 언제나 꾸준히 오르는걸 볼수 있습니다.
이와 같이 리스크 관리 차원에서 cash flow가 꾸준히 되는 렌탈 유닛은 무적에 가깝습니다.
부동산, 그렇게 어렵지 않습니다. 뉴스에서 막 얘기해대는 부동산 가격 폭락이 와도 바뀌는거 아무것도 없습니다. 여전히 Cash flow를 통해 벌고 있는 하숙집 아닙니까?
집값이 내려갈 경우 Cash flow, Paydown, Tax 삼총사를 통해 한동안 수익을 보고, Appreciation을 기다려 주면 됩니다. 아무도 집값 떨어졌다고 모기지나 세금 더 내라고 하는 사람 없습니다.
Appreciation이 평생 안오르면 어떡하나 하는 걱정은 접어두셔도 됩니다, 장기적으로 집값이 오르지 않을수는 없어요. 08년이랑 지금이랑 각 지역 집값 비교해보시면 느끼실겁니다.
미지에 대한 두려움을 떨쳐내고 한번 스윽 내다 보면 세상이 바뀔겁니다.
단지 이제 문제는 이거죠, 어디에 어떤 매물에 투자할 것이냐?