이 글은 모기지, 다운 페이먼트, 리턴 온 인베스트먼트, 어프레이절, 에퀴티란 단어만 들어도 머리 아프고, 버는건 알겠는데 정확히 미국 부동산으로 돈을 어떻게 버는지 잘 모르겠는 분들을 위한 글입니다.
***해당글은 오픈채팅 '미국 부동산 투자방' 공지로써 2020년에 쓰인 글입니다, 시대상을 반영하지 못할 수 있으니 참고 바랍니다. 개념을 보란 뜻에서 올립니다***
우선 짚고 넘어가자면, 기본적으로 한국인인 저희는 간접 또는 직접 경험으로 한국 부동산에 대한 막연한 이해도가 있습니다. 그리고 알게모르게 그 지식을 미국 부동산에 투영하게 되는 경우가 많습니다.
미국에서 부동산 투자를 하지 않는 분, 또는 이제 콘도 몇개 사신분들 가운데 위와 같은 경우를 많이 봅니다.
한국 뉴스에서 자주 기사에 나오는 부동산 ‘투기’, 가격이 낮을때 부동산을 여러 채 사서, 시세가 오르면 파는 방법이 일반적인 한국 사람들이 생각하는 부동산 ‘투자’입니다.
은마 아파트 오천만원 할때 사서, 영혼의 버티기로 재개발 되기를 기다려서 40억에 팔기를 기대하는 이야기, 어딘가 익숙하실겁니다.
미국에서 일반적인 부동산 투자는 조금 다릅니다.
물론 비슷한 방법으로도 버는게 불가능하진 않으나, 위와 같은 리스크를 무릅쓰고 벌 이유가 없다는걸 금방 이해하시게 될겁니다.
아래 내용은 상대적으로 소자본 투자가 가능한 레지덴셜을 기반으로 쓰였으며, 커머셜은 기본 골자가 조금 다름을 미리 말씀드립니다.
미국 부동산 투자는 기본적으로 다음과 같습니다.
1. 집값의 25%의 다운 페이먼트를 내고 삽니다. 75%는 은행에서 30년 할부로 빌립니다. (Down payment / mortgage)
2. 집을 1년 단위 단기 임차를 내놓고 월세를 받습니다.
3. 매 달 75%에 해당하는 원금과 이자, 세금과 보험료를 은행에 지급합니다 (PITI: Principal, Interest, Taxes and Insurance).
4. 그 외에 관리비 (HOA), 수리비 (Maintenance), 공과금 (Utilities), 기구 교체비 (cap-ex, Capital expenditures), 공실률 (vacancy), 관리인건비 (PM, property management)등의 지출을 합니다.
5. 렌트에서 나머지 지출을 제합니다, 여기서 capex와 vacancy는 매년 눈에 띄게 나가는 지출이 아니라도 미리 일정 수익분을 떼어 놓아야 합니다. Hoa나 PM 비용은 집에 따라 해당 사항이 없을 수 있습니다.
6. 수익이 나왔습니다!
이 해당 수익을 일컬어 Cash Flow라 합니다. Cash on cash return, COC라 하는 제일 기본적인 부동산으로 버는 수익이죠.매달 월세가 따박따박 꽂혀서 편안한 노후를 보장해주는 우리 모두가 꿈꾸는 건물주의 주 소득원입니다.
이 수익을 놓고 봤을때 주식과 비슷하거나 또는 낮은 경우가 많습니다. 실은 대부분은 그러합니다.
어? 그러면 뭐하러 이렇게 머리 아프게 가고, 보고, 관리하고, 세 나갈까 마음 졸여가면서 부동산을 사나요? 주식 하는게 낫다는 생각이 다들 드셨을겁니다.
실제로 그래서 주식을 하는 분들이 많기도 하고요. VOO나 QQQ를 사는게 손 놓고 아무것도 하지 않아도 일년에 6~10%의 수익을 내니 그게 낫다는 분들 많이 계십니다.
틀린 말은 아니고, 그게 더 본인 성향에 맞는분은 그렇게 하셔도 됩니다.
다만 그러시기 전, 미국 부동산의 수익 구조를 제대로 알고 가셨으면 합니다.
위에 이야기한 cash on cash 외에도, 미국 부동산에선 그 외 세가지, 총 네가지의 다른 방법으로 자산이 증식됩니다.
1. 위에서 이야기한 Cash on Cash Return, 흔히 얘기하는 캐시플로우입니다.
2. Principal Paydown Return, 원금 지불입니다.
30년 할부의 모기지란 말은 30년 후에는 할부금이 없다는 이야기죠. 그를 위해 30년간 꾸준히 매달 원금을 갚았고요.
이제 그 원금이 누구 주머니에서 나왔는지를 잘 생각해 보시면 됩니다.
위의 계산법 적용시에, 월세에서 모기지 할부금을 빼고도 돈이 남은게 cash on cash 리턴이니 이 수익은 세입자가 벌어다 주었죠, 저희 주머니에선 나간게 없습니다.
편의를 위해 계산하자면 30년간 해당 집을 팔거나 재융자를 하지 않았다면 원금 지불만으로 매년 평균 원 구매값의 2.5% 정도의 수익을 냅니다.
원래 집값의 75%이 빌린 돈인데, 30년간 그 돈을 갚아나간다면 그 돈의 3.33%을 매달 갚는 효과가 나니까, 원금의 2.5%입니다.
3. Appreciation Return, 집값 상승에 따른 수익입니다.
S&P Corelogic Case Shiller US Home National Home Price Index에 따르면 1987년부터 2023년까지 연간 부동산 상승률은 평균 4.8%였습니다. https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA#0
본인 소유의 집이니 은행 융자 금액과는 상관 없이 집값 상승분도 본인이 가져가게 됩니다.
집값 상승 뿐만 아니라 월세도 매년 오르게 되는데, 계산이 복잡해지므로 일단 여기에 덤으로 얹어놓겠습니다.
4. Tax Write off, 세금 감면의 효과입니다.
해당 집에 대해 위에서 이야기한 모기지에 내게 되는 PITI 중 모기지 이자 (Interest), 토지세 (Property Tax), 그리고 지출 중 HOA, Maintenance, Utilities, Cap-ex, PM 비용은 전부 세금 공제대상입니다.
그 뿐만 아니라, 집에 대한 감가상각 역시 세금으로 제할 수 있습니다.
IRS 기준 통상 27.5년간 매년 집값의 3.64%를 수익에서 공제 할 수 있습니다.
예를 들어보죠,
1 밀리언짜리 렌탈용 Multi Unit을 삽니다, 그럼 어떤걸 공제할 수 있을까요?
Interest는 3.375%로 가정하면 $25,312.5를 제할 수 있습니다.
Property Tax는 필라델피아 기준 $10,000 가량을 제할 수 있습니다.
Maintenance + Capex를 Gross Rent의 5%로 가정하면 $4,000 정도 공제가 됩니다.
PM 비용을 8%로 가정하면 $7,300정도를 제하게 됩니다.
집값이 1밀리언이므로 27.5년간 감가상각을 넣으면 $36,400입니다.
전부 더할 경우 매년 총합 세금 공제가 가능한 금액은 $83,012.5입니다.
제가 예로 들은 집은 연간 수익이 $31,000 가량이기에 전혀 세금이 붙지 않게 됩니다.
추후 이야기 할수도 있는데, 이 공제 금액을 본인 소득에 반해서 공제하는 방법도 있긴 하지만 개념서와는 거리가 있고 초보자 대상이 아니므로 나중에 따로 글 올리겠습니다.
미국 부동산 투자로 얻을 수 있는 수익은 위 4가지의 수익 구조를 총합해서 얻게 됩니다.
Cash on Cash, Principal Paydown, Appreciation, Tax Write off의 넷이죠.
위에 비교도 그랬고, 많은 분들이 언제나 투자처를 부동산 vs 주식으로 생각 하시는 경우가 많기에 비교를 해보겠습니다.
자산 증식을 위해 돈을 묻어 놓으실 생각이라면 저는 주식보다 부동산을 추천합니다, 이유는 위의 내용에 기반해서 설명해 드리겠습니다.
단순한 결론이거든요, 돈을 더 법니다.
아무렇게나 해도 돈을 버냐? 아닙니다, 구조를 잘 짜야합니다.
대박나는 위치 사는게 문제가 아닙니다, 구조가 훨씬 더 중요해요.
주식 vs 부동산, 수익 구조가 나름 비슷합니다.
Cash on Cash는 주식에서의 Dividend를 나눠주는것과 같고, Appreciation은 주식의 가치가 오름과 같죠.
수익률을 비교해봅시다.
주식)
얼추 잡고 연간 주식 수익률을 9%로 잡아보죠, 최근의 랠리를 포함한 평균치이긴 하지만 연간 9%의 수익이라면 충분히 높이 잡았다고 봅니다.
쿼터 밀리언을 투자하고 5년후 주식은 $384,655.99가 되었습니다. 훌륭하죠.
바이든이 불로소득세를 50% 가까이로 올리려는걸 무시하고, 현 과세 그대로 갈 경우 여러분이 연간 소득 $441,500미만이란 가정하에 Capital Gains Tax는 15%입니다.
현금화 하면 수익은 $114,457.59입니다.
훌륭하네요, 25만불을 투자해서 11.5만불을 벌었습니다.
5년 수익률은 45.78%입니다. 복리의 마법은 언제나 위대하죠.
부동산)
쿼터 밀리언을 제가 익숙한 필라델피아 근처 4플렉스를 산다고 가정하고, 실제 최근 구매한 1 밀리언 값어치의 4plex 대차대조표를 참고하겠습니다.
다운페이먼트와 클로징 코스트를 포함해서 구매시 총 금액은 $248,776.20입니다. 저는 쾌남이니까 남은건 퉁치도록 하겠습니다.
이자율은 연간 3%로 넣도록 하겠습니다, 현재의 낮은 이자율을 감안하였습니다.
들어오는 월세는 4 유닛을 다 합쳐서 $7,500이며 연간 $90,000입니다.
여기에 통상적으로 곱하는 5%의 공실률을 넣으면 $85,500이 됩니다.나머지 연간 지출액을 한번 보죠,
Principal & Interest $35,776.22
Taxes $ 9971.01
Insurance $ 4,200.00
Repairs/Maintenance $ 4,500
Landscaping/Snow Removal $ 200.00
Licenses $ 200.00
Utilities $ 1,200.00
Property management $ 7,392.00
New Tenant Placement Fee (50% Retention) $3,850.00
총 지출액은 $67289.23입니다.
연간 Cash on Cash ROI는 7.28%네요, 좋은 숫자는 아닙니다. 이 동네치고는 낮은거죠.
모든 지출을 제한 후, 일년 Cash on Cash return은 $18,210.77입니다.
5년간 Cash on Cash Return은 $91,053.85입니다.
통상적으로 모기지 페이먼트시 처음에 이자를 더 내고 뒤로 갈수록 원금을 더 갚게 되긴 하지만, 장기 투자를 한다고 치고 단순 계산을 하겠습니다.Principal Paydown으로 번 돈은 대충 잡아 연 $24,975입니다; $750,000를 빌려서 30년 후면 공짜, 연간 2.5% 페이다운 효과를 넣은 결과입니다.
5년간 Principle Paydown으로 번 돈은 $124,875입니다.
위에 말씀드렸다시피 1987년부터 2023년까지 연간 부동산 상승률은 평균 4.8%였습니다.
여기에서 필라델피아는 정말 별로인 동네라서 평균치의 반밖에 오르지 않았다고 가정하겠습니다.
연간 Appreciation 2.4% 가정시 5년후 집값은 $1,114,947.66입니다. 총 114,947.66의 수익이 났네요.
Tax Write off 금액은 다음과 같습니다.
Taxes $ 9971.01
Insurance $ 4,200.00
Repairs/Maintenance $ 4,500
Landscaping/Snow Removal $ 200.00
Licenses $ 200.00
Utilities $ 1,200.00
Property management $ 7,392.00
New Tenant Placement Fee (50% Retention) $3,850.00
여기에 Interest와 감가상각까지 넣으면 연간 Cash on Cash 금액을 훌쩍 뛰어넘으므로 손아프게 계산은 하지 않겠습니다.
그냥 나오는 수익은 전부 면세입니다.
자 그러면 총 수익을 다 합쳐볼까요?
5년간 Cash on Cash Return은 $91,053.85입니다. 전부 Tax Write off로 인한 면세죠.
5년간 Principle Paydown으로 번 돈은 $123,750입니다.
5년간 Appreciation으로 번 돈은 $114,947.66입니다.
총계 수익금은 $329,751.51입니다.
주식은 다시 가져와 보지만, 세전 수익률이 $134,655.99였습니다.
비교도 안되는 수익금입니다, Cash on Cash 하나만으로도 5년간 36%의 수익을 올렸는데 주식은 세후 5년간 수익률이 45.78%였으니까요.
Principal Paydown과 Appreciation은 매일매일 눈에 보이게 들어오는 돈은 아니라도, 주식보다 훨씬 쉽게 현금화도 가능합니다.
주식은 팔지 않으면 현금화가 힘든 반면, 부동산은 Principal Paydown과 Appreciation이 충분히 모였을 경우, 언제든지 Refinance를 통해 세금 없이 돈을 다시 뽑아내어 투자가 가능합니다.
더군다나 전제는 저 지역이 미국 평균의 50%밖에 안올랐다는 전제였죠. 소위 말하는 "대박 동네"에 사는게 중요한게 아니라는걸 보여드리고 싶었습니다.
위에 보시면 아시겠지만 Property Management Fee가 전부 들어간 금액입니다; 실제로 제가 운영중인 건물에서 숫자를 뽑아왔습니다.
손가락 까딱 하지 않고도 벌 수 있는 숫자죠.
그리고 5년간 월세가 전혀 안 오른다는 가정이였는데요, 과연 그럴까요?
그리고 예를 들은 1밀리언짜리 집은 COC가 정말 안나오는 케이스입니다, 필라델피아에서라면 10% COC는 되어야죠.
이래도 부동산 투자, 무서워서 하지 않으시겠습니까??